Евгений Родионов, генеральный директор ОАО
"РОДЭКС Груп":
"Нацпроект должны реализовывать инвестиционно-строительные
холдинги полного цикла"
Инвестиционно-строительный холдинг RODEX Group - вертикально-интегрированная
корпорация полного цикла, реализующая масштабные проекты на рынке
загородного малоэтажного строительства Подмосковья и регионов России.
Холдинг осуществляет деятельность на рынке недвижимости с 1994 г.
и уже имеет в своем портфеле 16 реализованных проектов системного
освоения территорий и 10 реализуемых проектов концептуально-единых
коттеджно-дачных поселков комплексного инфраструктурного и социального
обустройства: в Подмосковье, в Сочи, в Ленинградской области, в
Самарской области и в Республике Башкортостан. Одной из важнейших
стратегических задач холдинга RODEX Group является реализация приоритетного
национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам
России" в сегменте загородного малоэтажного строительства.
Недавнее вступление компании в Национальное агентство малоэтажного
строительства (НАМИКС) обусловлено заинтересованностью RODEX Group
в активном участии в формировании законодательных инициатив, влияющих
на развитие данного направления. О проблемах и перспективах участия
компании в реализации приоритетного национального проекта "Доступное
и комфортное жилье - гражданам России" рассказал генеральный
директор ОАО "РОДЭКС Груп" Евгений Родионов.
– Евгений Вячеславович, до 1994 г. Ваша жизнь была связана с военной карьерой. Почему потом Вы пришли именно в строительство?
– Да, действительно до середины девяностых годов я служил в военно-космических войсках, подполковник запаса, кандидат технических наук. Когда пошел в строительство, то руководствовался двумя мотивами. Первый – это желание созидать и оставить после себя какой-то след для потомков. Чтобы результат своего труда можно было увидеть. Но это уже сверхзадача. На тот момент времени мною руководили прагматичные соображения: необходимо было улучшить жилищные условия, вооруженные силы мою потребность в этом в полной мере удовлетворить не могли. Когда я начал строить для себя, то понял, что могу строить и для других. Так на Минском направлении появился первый организованный поселок – «Голицыно-7» на 76 домов. – Почему решили заниматься именно малоэтажным строительством?
– Просто для себя сделал вывод, что хотел бы жить в индивидуальном доме, поскольку именно он в полной мере отвечает запросам собственника и формирует человека как собственника на земле – в многоэтажном доме такого ощущения нет. Кроме того, индивидуальный жилой дом дает перспективу развития семьи, которая непосредственно связана с жилищной проблемой. Пока мы в государстве не решим вопрос обеспечения населения жильем, демографическую проблему не решим соответственно. – Какие поселки строит RODEX GROUP?
– В 2004 г. RODEX GROUP впервые вывел на рынок загородной недвижимости новый формат доступного жилья «дачные поселки повышенной комфортности», застроенные по единой концепции, оснащенные центральными коммуникациями и набором инфраструктуры для длительного проживания.
Работая длительное время на рынке Подмосковья RODEX GROUP вышел на уровень реализации мегапроектов. В настоящее время холдингом реализуется мегапроект «Можайская волна» по возведению организованных концептуально-единых поселков, объединенных единой социально-бытовой инфраструктурой, с площадью освоения более 500 га и включающий поселки: «Аистово», «Сосновые берега», «Маяк», «Золотые пески» и т.д.
Этот мегапроект предполагает застройку около 500 га поселками, с различным наполнением и инфраструктурой для разных сегментов рынка. У нас есть поселки с ценой домовладения от $95 до 400-500 тыс., это эконом и бизнес-класс соответственно. Один кв. м стоит от $1200 до 2000 в зависимости от класса жилья, включая инфраструктуру и стоимость земельного участка. Это жилье предназначено для постоянного проживания: созданы все сети – электричество, газ, вода, канализация. Каждый поселок построен по единой концепции, имеет выход на водохранилище, на большую воду. Во всех поселках работает система обслуживания, централизованная охрана, магазины, аптеки, бытовое обслуживание и так далее. – Сегодня при участии RODEX GROUP разрабатываются критерии отбора компаний для участия в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Каковы, на Ваш взгляд, эти критерии?
– Критериев, которым должна соответствовать компания, претендующая стать участником этой программы довольно много. Я остановлюсь на основополагающих.
В сложный период становления и реализации этого проекта претендовать на долгосрочную работу в сегменте малоэтажного строительства могут только известные компании, обладающие серьезным опытом в данной сфере и имеющие потенциал для дальнейшего развития. Другие просто не справятся с поставленными задачами.
Уверен, что также важна гибкость в управлении компанией, которая возможна только при построении определенной организационной структуры управления. Опыт RODEX GROUP показывает, что это должен быть вертикально-интегрированный холдинг полного цикла. Только крупным и системно работающим компаниям могут быть открыты долгосрочные ипотечные программы под четко проработанные проекты. А успешная реализация таких проектов возможна только при условии наличия кредитных линий и финансового обеспечения.
Еще одним из важнейших условий включения в национальный проект является наличие в компании квалифицированного персонала, настоящих профессионалов своего дела.
Безусловно, это далеко не весь перечень требований, которым должна удовлетворять компания, которая претендует на звание участника проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». – Как относительно этих условий выглядит RODEX GROUP?
– Основное конкурентное преимущество холдинга RODEX GROUP состоит в способности входящих в него компаний комплексно возводить объекты недвижимости, начиная с разработки концепции проекта и заканчивая продажей домов конечным потребителям. Замкнутый цикл реализации проектов обеспечивают более четырех десятков профильных предприятий.
Во главе нашего холдинга стоит управляющая компания. У нас есть свои служба заказчика, архитектурное бюро, генподрядчики и субподрядные организации. Есть также своя служба продаж, ведь продажи жилья эконом-класса идут на потоке и здесь необходимы свои технологии. У нас также есть целый ряд вспомогательных организаций, обеспечивающих юридическое и финансовое сопровождение проектов. Есть структуры, которые осуществляют руководство проектами: мы сейчас реализуем семь проектов, а до конца этого года будет запущено еще четыре, и это только в Московской области. – Какие меры, по Вашему мнению, реально помогли бы максимально быстро и эффективно обеспечить население страны жильем?
– Государство в ближайшее время должно сформировать инструмент реализации проекта «Доступное жилье». Надо понять, кто будет строить. С моей точки зрения, это должны делать инвестиционно-строительные холдинги полного цикла, которые выдают готовый продукт – застроенный микрорайон, поселок, со всей инфраструктурой, — и отвечают за объект с начала строительства и до сдачи в эксплуатацию.
Итак, надо создавать инвестиционно-строительные холдинги, которые должны отвечать определенным критериям, быть прозрачны по своей структуре и деятельности. Далее, отобранным для реализации проекта компаниям должны создаваться благоприятные условия для работы и делаться некие преференции - например, льготные технические условия. За это строители обязаны или держать определенную продажную стоимость, или в счет компенсации отдавать государству квадратные метры готового жилья.
Пока таких условий не создано, а наоборот существует множество препятствий, в том числе и искусственных. В частности, постоянно усложняется регламент согласований, прохождения документов, их, например, могут вообще не выдавать без объяснения причин. Беда в том, что на сегодняшний день застройщику не к кому обратиться, нет официального регулирования этих процессов. Чтобы получить очередную бумагу можно ждать месяцы. А у девелопера нет возможности ждать месяцы – строительство находится на потоке. Получается, что государство, в лице своих чиновников, изначально само создает условия, которые тормозят развитие проекта «Доступное жилье». – И что, Вы думаете, можно сделать в этой ситуации?
– Для начала нужен официальный регулятор, некая координирующая структура, которая определяет правила игры и следит за ходом реализации программы. Например, в рамках каждого территориального образования можно создать постоянно действующие комиссии, где застройщик, который отвечает определенным критериям, мог бы оперативно оформить все документы, чтобы у чиновников на разных уровнях не было соблазна противодействовать или как-то пытаться нажиться на программе строительства доступного жилья.
Вторая задача – прописать, что должно делать государство на всех уровнях, у кого какая компетенция. То есть после создания регулятора нужно выработать правила игры. В настоящее время отношения между ветвями власти не урегулированы, никто не знает, кто за что отвечает, все делается спонтанно, бессистемно. Система должна быть, и уверен, что, ее деятельность должна быть закреплена сводом правил.
О проекте «Доступное жилье» говорят многие, но максимум, что я видел – это программа «Свой дом», которая в какой-то мере, тезисно определяет развитие малоэтажного строительства. Даже само понятие доступности никак нигде не прописано. Естественно, нужны четкие критерии для отбора участников.
Могу сказать по опыту: местные власти не будут реально помогать застройщикам, пока государством не сформированы правила игры и пока нет структур реализующих проект «Доступное жилье» в каждом регионе России. – Как Ваша компания в данный момент работает с доступным жильем? Что Вы вкладываете в это понятие?
– В данный момент мы работаем с охватом всего 16-18% от тех 65% семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий в соответствии со статистическими данными. RODEX Group реализует в год более 400 домов, то есть 2-3 поселка доступного жилья.
Мы не строим жилье для военных, пенсионеров, бюджетников - это отдельная часть реализации всего проекта «Доступное жилье». Государство должно определить, кто и на каких условиях строит жилье для этих категорий граждан. В любом случае это жилье другого типа с другим видом финансирования и порядком реализации проекта. Потому что оно не продается – оно выдается государством в счет каких-то обязательств перед ним гражданина, работающего в бюджетной сфере. Это другие правила игры, которые также должны быть четко прописаны.
Сразу могу сказать, что RODEX GROUP не работает в этих сегментах. Здесь должны действовать окологосударственные компании, которые работают на госзаказах и не конкурируют с коммерческим сектором. – Согласно стратегии развития до 2014 г. RODEX GROUP должен быть представлена в 21 регионе России и возвести более 2 млн кв. м жилья. Какие регионы Вам интересны?
– Сегодня RODEX GROUP – федеральный девелопер с сетью региональных управляющих компаний в наиболее привлекательных для инвестиций регионах России.
Поскольку мы обладаем достаточно большим опытом строительства малоэтажного жилья в Московской области, мы начали тиражировать его на федеральном уровне. Согласно стратегии развития RODEX Group планирует ежегодно выходить в три региона.
Для оценки привлекательности региона мы применяем различные критерии - расположение, число жителей, покупательский спрос, доход на душу населения. На следующем этапе вместе с региональным партнером мы создаем управляющую компанию, под которой выстраиваем весь бизнес. Партнером, как правило, выступает сильный игрок местного строительного или финансового рынков. При этом мы используем свои наработанные бизнес-технологии, адаптируя их к местным особенностям и специфике, строя поселки форматов и классов, необходимых именно в этом регионе.
На сегодняшний день мы осваиваем Ленинградскую область, где строим поселок «Сторожевая гора», первая очередь, которого свыше 250 домов, в нем уже начались продажи.
Активно функционирует наша региональная управляющая компания в Самаре, усилиями которой мы реализуем поселок «Царев град» - свыше 50-ти домов первой очереди. Следующий наш проект реализуется в Уфе, Республика Башкорстостан. Здесь мы строим поселок более чем на 200 домовладений.
Параллельно мы начинаем осваивать Ярославскую область, где уже создали управляющую компанию, выбрали землю и выходим на строительство уже в июле этого года. Активная деятельность ведется нами также в Пермском крае. Не так давно мы начали работу в Татарстане. В этом году мы планируем приобрести землю в этом регионе и на практике показать, как цивилизованно можно осуществлять диалог между бизнесом и властью. Правительство Татарстана пригласило нас к участию в проекте «Доступное жилье», справедливо оценив опыт и возможности RODEX GROUP. Это очень позитивный пример и я надеюсь, что этот опыт будет замечен властями других регионов. – То есть вход в регионы начинается с диалога с властью?
– С этого нужно начинать практически всегда. Бизнес обязан показать, что он предлагает со своей стороны и как он собирается участвовать в жизни региона. Хочу отметить, что во многих регионах у власти есть желание что-то делать и помогать застройщикам, но там пока нет выстроенных по единой концепции, правильно спланированных поселков, которые можно было бы отнести к проекту «Доступное жилье». Есть некие неорганизованные поселки, которые можно считать пережитком советского периода, с хаотичной застройкой без соблюдения каких-либо норм. Мы со своей стороны приходим в регион и предлагаем такой формат отношений местным властям: нам не нужны от вас деньги, помогите только с точки зрения согласований и через год как минимум 100 семей в вашем регионе получат новые дома. При этом объемы строительства RODEX Group может увеличивать в полтора раза ежегодно. – Сейчас в составе холдинга более четырех десятков профильных предприятий, которые обеспечивают полный цикл реализации крупных девелоперских проектов по возведению дачных и коттеджных поселков. Оглядываясь назад, Вы можете назвать шаги, которые привели к успеху?
– В развитии компании было несколько знаковых этапов и решений. Главное, что сначала сделали - осуществили консолидацию активов под управлением ОАО «РОДЭКС Груп». Раньше все звенья были разрозненными, аффилированность была непрозрачна. Сейчас нами разработана и реализуется единая стратегия развития компании и всех дочерних предприятий до 2013 г. включительно. Правильно проведена сегментация рынка и выделение приоритетов деятельности с учетом рыночной конъюнктуры и покупательского спроса. Маркетинговые исследования еще в 2004 г. позволили нам спланировать строительство в сегменте эконом-класса. Поэтому мы – пионеры в строительстве поселков единой концепции в экономичном сегменте.
Важнейшим компонентом успеха считаю создание сильной команды единомышленников, в которой четко распределены функции, полномочия, ответственность. Так, в начале 2007 г. в компании была введена в действие мотивационная программа, по которой каждый, от директора до рядового сотрудника, знает, сколько он заработает и от чего это зависит. С этого года введена система KPI, это так называемые коэффициенты оценки эффективности работы сотрудника. Поскольку у нас очень много разнотипных специальностей: юристы, журналисты, строители, риэлторы, то для каждой разработаны прозрачные показатели эффективности деятельности. – Каковы для Вас критерии отбора людей, которые работают с Вами в команде?
– Для меня это должны быть люди дела, личное отношение на втором месте. Человеческие качества играют роль только с точки зрения оценки – может ли сотрудник, обладающий определенным набором тех или иных качеств, выполнить дело, которое на него возлагается.
– В этом году именно компания RODEX Group признана лучшим девелопером года в области загородной недвижимости.
– Действительно, холдинг RODEX GROUP вот уже второй год подряд становится лауреатом в номинации «Лучшая компания-девелопер». В 2007 г. по результатам Второй Национальной Премии в области девелопмента «BUILDING AWARDS-2007», холдинг RODEX GROUP был признан «Лучшим девелопером» в номинации «Загородная недвижимость». Жюри особенно отметило реализацию силами RODEX GROUP 1000-го дома, как поворотную и значимую веху в развитии компании.
В этом году RODEX GROUP был признан Лучшей компанией – Девелопером жилых комплексов в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» по итогам Ежегодной премии «ПОСЕЛОК ГОДА-2008». Решающее влияние на жюри оказал факт начала активного освоения компанией перспективных региональных рынков и создания федеральной девелоперской сети. – Ранее в номинации «Поселок года» были награждены поселки «Аистово» и «Славенка». Какие Ваши проекты Вам нравятся больше всего?
– Каждый из проектов отличается по критериям: концепции, массовости застройки, скорости возведения, доходности и т.д. Особенно мне нравится проект «Южное Голицыно», который реализован в Сочи. Он не был сверх прибыльным, так как строился в конце 1998-2000 гг. во время финансового кризиса, но мы выполнили все свои обязательства в строго определенное время. Равного этому проекта до сих пор нет на всем побережье. Поселок возведен на сложном естественном ландшафте в парковой зоне в непосредственной близости от морского побережья на обрыве с высоты 86 м над уровнем моря. А вообще-то, наверное, первый проект, как первая любовь, всегда памятен. Полагаю запомнится и последний проект, надеюсь, что его построю еще не скоро. – Планирует ли компания выйти на российский рынок акционерного капитала?
– Стратегия развития компании предполагает ежегодное наращивание темпов строительства в полтора раза по отношению к предыдущему году, расширение собственных производственных мощностей, привлечение новых инвестиций, в том числе на рынках акционерного капитала, посредством IPO. И наша главная задача заключается в обеспечении инвесторов постоянным доступом к привлекательным возможностям вложения средств в загородную недвижимость. Поэтому мы планируем выход холдинга на IPO в 2009 г. К этому моменту компания войдет еще в пять новых регионов, а в регионах где RODEX Group уже представлен будут активно реализовываться проекты и стартовать новые. Отмечу, что наша компания в настоящее время уже соответствует всем требованиям, предъявляемым к открытым компаниям, имеет прозрачную структуру управления, отчетность по МСФО и т.д. – Какие инновационные решения RODEX GROUP использует в финансировании своихпроектов?
– Сейчас, например, мы создаем региональный фонд недвижимости, куда помещаем свои проекты в регионах с хорошей рентабельностью для привлечения финансовых ресурсов в нашу деятельность. Поскольку стоимость наших поселков после завершения и реализации проекта вырастает, как правило, в два раза, те люди, которые купили дома у нас, максимум через пару лет продают их вдвое дороже. Сначала мы планируем сделать региональный фонд недвижимости сравнительно небольшим, из расчета около 750 млн руб. только для наших региональных проектов. На сегодня аналогов подобного фонда, предполагающего диверсификацию инвестиционных вложений в проекты малоэтажного строительства «доступного» жилья в различных регионах России, пока нет.
– При таких темпах развития компании сколько времени в сутки Вы тратите на работу?
– Моя работа – это мое увлечение, так как одно из моих любимых занятий – формировать планы, структурировать задачи на основе новых идей. Я, честно говоря, хочу, чтобы и у моих сотрудников, особенно у топ-менеджеров, работа была бы увлечением, стремлением себе лично и окружению доказать, что ты лучший. Поэтому кадровая политика в компании ориентирована именно на эту идею, что позволяет развиваться креативному мышлению каждой личности, привносить в работу новые схемы и созидать. Специалист должен быть всецело поглощен идеей, засыпать и просыпаться с новыми мыслями. Что, надеюсь, у сотрудников RODEX GROUP хорошо получается. Поэтому можно сказать, что мы работаем даже когда спим, но не наоборот.
Инфокейс
Элитной разновидностью напольных покрытий можно считать ламинат witex. Производимый уже в течение 20 лет немецкой компанией WITEX ламинат соответствует всем требованиям европейской системы качества RAL.
