Станислав БРОДСКИЙ, управляющий директор УК «Велес Менеджмент»
Разделение рисков
ЗПИФ недвижимости как одна из эффективных форм финансирования малоэтажного строительства
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости – относительно новый финансовый инструмент. Тем не менее, по количеству и объему вновь создаваемых инвестиционных фондов ЗПИФы недвижимости существенно опережают фонды других категорий. Их можно использовать и для реализации проектов малоэтажной застройки.
Сфера строительства и девелопмента – одна из наиболее капиталоемких, а ЗПИФы недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с другими формами осуществления проектов:
–Особый налоговый режим. Поступающие в ЗПИФ доходы не облагаются налогом на прибыль, и средства ЗПИФа могут многократно реинвестироваться в течение срока существования фонда без уплаты этого налога. Облагаются налогами только доходы, получаемые пайщиками ЗПИФа (при погашении или продаже паев, либо при получении промежуточных доходов по паям). Экономический эффект от использования ЗПИФа недвижимости увеличивается при длительных сроках существования фонда, а также при многократном реинвестировании доходов, получаемых в рамках проекта.
– Разделение рисков и защита активов. Имущество ЗПИФа обособленно от имущества пайщиков и от имущества управляющей компании фонда. Соответственно, на это имущество не может быть обращено взыскание по требованиям к пайщикам или управляющей компании.
– Расширение круга инвесторов и снижение «входного» порога. Покупка инвестиционных паев (т.е. доли в имущества ЗПИФа) не требует такого большого объема средств, как покупка целого объекта недвижимости. Приобретение инвестиционных паев существенно проще, чем приобретение самой недвижимости.
– Более гибкие механизмы контроля и более высокая защищенность миноритарных инвесторов, чем в АО и ООО. Новая редакция закона «Об инвестиционных фондах» позволяет создавать инвестиционные комитеты, состоящие из представителей пайщиков ЗПИФа. Без одобрения такого инвестиционного комитета управляющая компания ЗПИФа не вправе заключать те сделки, в отношении которых правилами фонда установлены соответствующие ограничения. Таким образом, пайщики имеют возможность непосредственно влиять на процесс управления ЗПИФом (в отличие от акционеров АО или участников ООО), причем процедура избрания инвестиционного комитета, процедура принятия им решений и круг сделок, для совершения которых требуется их одобрение, не определены законом и могут воплощать в себе практически любые договоренности между пайщиками и управляющей компанией.
В малоэтажном строительстве значительный экономический эффект от использования ЗПИФов достигается также за счет совместного осуществления проекта несколькими инвесторами, одни из которых вносят в фонд земельные участки, предназначенные для строительства, а другие – средства, необходимые для финансирования проекта (см. рис.1). При этом первой группе инвесторов не нужно использовать участки в качестве залога для привлечения банковских кредитов, а второй группе инвесторов достаточно внести в фонд только ту сумму средств, которая необходима для оплаты строительных работ и стройматериалов (но не требуется привлекать деньги для выкупа земельных участков). Казалось бы, нечто подобное можно получить и в результате создания инвесторами совместной компании – АО или ООО. Но в любом случае генеральный директор у такой компании будет один, и неизбежно он будет «ближе» какому-то инвестору, чем остальным. Кроме того, крайне затруднительно прописать в уставе общества такие положения, которые бы позволяли всем акционерам (или участникам ООО) в равной степени влиять на его хозяйственную деятельность и защитили бы миноритарных инвесторов от «размывания» и других недружественных корпоративных действий. В правилах же ЗПИФа недвижимости, как уже отмечено выше, можно закрепить практически любые договоренности пайщиков и управляющей компании в отношении сделок с имуществом, переданным в фонд (например, «создать» аналог компании, в которой решения принимаются двумя или более директорами).
Рис.1
Особенно важным указанное обстоятельство будет, если речь идет о строительстве на муниципальной или государственной земле, переданной в ЗПИФ: в этом случае представитель муниципального образования / субъекта РФ может входить в инвестиционный комитет фонда и непосредственно влиять на процессы принятия решений (в частности, иметь право вето по отношению к совершению сделок по продаже имущества фонда или по отношению к другим сделкам). Более того, государственно-частное партнерство в такой форме (муниципальное образование / субъект РФ вносит в ЗПИФ земельные участки, а частные инвесторы – средства для финансирования строительства) позволит существенно удешевить конечную стоимость жилья: ведь частным инвесторам не придется выкупать землю или компанию, обладающую правами на стройплощадку. Кроме того, подобное использование ЗПИФов (когда земля передается в ЗПИФ до начала реализации проекта) позволяет проводить конкурсы по выбору подрядчиков, исходя из критерия минимизации предлагаемой подрядчиками стоимости строительства объектов недвижимости, а не исходя из желания максимизировать стоимость продаваемого земельного участка или прав аренды, как это обычно происходит при проведении конкурсов на стройплощадки.
Вместе с тем, несмотря на описанные выше преимущества, у ЗПИФов есть и некоторые недостатки в сравнении с другими формами финансирования соответствующих проектов:
– Ограничения на состав и структуру активов и на допустимые операции. Действующее законодательство и нормативные акты ФСФР позволяют приобретать в состав активов ЗПИФов далеко не любое имущество, и круг допустимых операций с ним ограничен (по сравнению с операциями, которые могут совершать «обычные» юридические лица). Перед созданием ЗПИФа необходимо оценить возможность осуществления проекта с учетом ограничений, отличающих деятельность ПИФов от деятельности «обычных» юридических лиц, и определить способы продаж объектов недвижимости, приемлемые с точки зрения законодательства о ПИФах.
– Меньшая гибкость в объемах и сроках осуществления процедур по привлечению средств, чем у «обычных» компаний. Поскольку процедуры передачи имущества в ЗПИФ при его создании и при выпуске дополнительных паев достаточно жестко регламентированы законом «Об инвестиционных фондах» и актами ФСФР, а времени на них дается не очень много, то на практике существенный объем средств может быть внесен в ЗПИФ только при условии, что со всеми инвесторами фонда имеются соответствующие предварительные договоренности. Попытки создания ЗПИФ без таких договоренностей (в надежде на последующее привлечения инвесторов «с улицы») вряд ли будут иметь положительный результат.
– Необходимость финансирования расходов, не связанных непосредственно со строительством или девелопментом. Для нормального функционирования ЗПИФа из его средств регулярно должны оплачиваться вознаграждения всех организаций, участвующих в процессе управления имуществом фонда (управляющая компания, специализированный депозитарий, независимый оценщик, аудитор). Однако, указанные расходы, как правило, не превышают в совокупности нескольких процентов от объема ЗПИФа в год, и чем больше этот объем, тем меньший процент от него тратится на указанные расходы. Так что в больших ЗПИФах, объем которых измеряется хотя бы несколькими десятками миллионов долларов, расходы на выплату вознаграждений лишь незначительно снижают доходность проектов.
На практике указанные недостатки являются критичными только для небольших проектов (для которых вообще нет смысла создавать отдельный ЗПИФ) или для проектов, где имеющаяся документация не позволяет осуществлять финансирование строительства или продажу строящихся объектов на законных основаниях (например, отсутствует разрешение на строительство и т.п.). Чтобы избежать создания «ненужных» фондов целесообразно согласовать всю схему финансирования проекта через ЗПИФ и способы осуществления продаж строящейся недвижимости из активов ЗПИФа с управляющей компанией и специализированным депозитарием, которые предполагается впоследствии задействовать при осуществлении проекта.
Как показывает опыт, ЗПИФы недвижимости могут успешно участвовать в проектах по строительству коттеджных поселков, причем органы юстиции, регистрирующие сделки с недвижимостью, и покупатели жилья уже не воспринимают паевые инвестиционные фонды как нечто экзотические, как это было несколько лет назад. Более того, наличие среди участников проекта управляющей компании, которая имеет в управлении большое количество фондов, и информация о которой легко доступна, воспринимается покупателями как положительный фактор (в отличие от случаев, когда продавцом выступает неизвестная фирма, созданная специально для конкретного проекта).
Необходимо отметить, что вступившая в силу новая редакция федерального закона «Об инвестиционных фондах» вводит новое понятие ЗПИФа для квалифицированных инвесторов, которыми могут быть признаны физические и юридические лица, чье финансовое положение и опыт работы с ценными бумагами отвечают критериям, установленным ФСФР. Эти фонды будут иметь значительно более широкие возможности, чем «обычные» ЗПИФы. В частности, в фонды для квалифицированных инвесторов можно будет привлекать займы и кредиты для осуществления масштабных проектов, которые не могут быть полностью профинансированы пайщиками ЗПИФа (ранее привлечение и выдача займов в паевых фондах были невозможны), что расширит сферу потенциального использования ЗПИФов недвижимости от строительства коттеджных поселков до гораздо более масштабных проектов комплексного освоения территорий в целях малоэтажного строительства.
СПРАВКА
Юридически ПИФ представляет из себя имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом и состоящий из имущества, внесенного в ПИФ инвесторами (пайщиками фонда), а также имущества, приобретенного в процессе доверительного управления фондом. Инвесторы, передавшие в ПИФ какое-либо имущество (денежные средства, ценные бумаги, объекты недвижимости и т.д.) получают взамен специальные ценные бумаги – инвестиционные паи, удостоверяющие права каждого инвестора на долю в имуществе ПИФа. Управление переданным в фонд имуществом (включая совершение всех сделок с этим имуществом) осуществляется управляющей компанией, имеющей соответствующую лицензию. Доход, образующийся в процессе доверительного управления ПИФом, может быть получен владельцами инвестиционных паев как за счет роста стоимости пая, так и за счет получения выплат промежуточных доходов по паям (если такие выплаты предусмотрены правилами фонда). По истечении срока, установленного правилами ПИФа, все паи подлежат погашению.
Инфокейс
Снять офисы в аренду в лучших бизнес-центрах поможет многопрофильная консалтинговая компания Crystal Estate. Также компания предлагает услуги по покупке офисной недвижимости в Москве.
