Дмитрий Сазанчиков, руководитель экспертно-аналитического
управления
ГК «МИАН»
По европейским канонам
В Европе малоэтажное строительство осуществляется
в рамках целых районов с развитой инфраструктурой
Понимание социальной инфраструктуры как неотъемлемой составляющей
современного коттеджного поселка появилось на российском рынке только
в последние пару лет. Более того, практических примеров удачного
развертывания инфраструктурных объектов в отечественных коттеджных
поселках немного. И они ограничиваются, главным образом, Московским
и Санкт-Петербургским регионами. Именно поэтому интересно проанализировать
международный опыт проектирования инфраструктуры.
Инфраструктура коттеджного поселка – это элементы среды комфортного проживания. Соответственно спектр объектов, входящих в это понятие, подвержен постоянному изменению во времени, как и отношение людей к самой идее постоянного проживания за городом.
В поселке для круглогодичного проживания всей семьей к обязательным элементам инфраструктуры относятся магазины, школы, детские сады, зоны развлечений, рестораны и кафе, детские центры и площадки, спортивные центры и др. В поселке для временного проживания в выходные и в течение отпуска перечень таких объектов может быть существенно уже. Инфраструктура может располагаться как в самом поселке, так и в непосредственной близости от него. Может быть рассчитана как исключительно на резидентов самого поселка, так и на жителей близлежащих сельских поселений и даже городов (подробно об этом см. журнал «Малоэтажное строительство», №3 2008 г.). Многое зависит от размера поселка, будь то небольшой поселок камерного типа на 10-15 домов или жилая агломерация на 300-500 домов и более
Рассмотрим ряд малоэтажных поселений в Финляндии, Чехии, Великобритании, Франции, Германии и Испания, территория которой по своим климатическим условиям близка югу России.
Поселок эконом-класса Sundsberg расположен в 25 км от города Хельсинки, Финляндия. Начало строительства относится к 2005 г., завершение запланировано на 2010 г. Общее количество домов – 343, площадь каждого – всего 77-180 кв. м. К слову, типовой загородной недвижимости за рубежом в целом не свойственна гигантомания, столь характерная для большинства российских проектов, даже рассчитанных на средний класс. В этой, по сути, мини-агломерации созданы все условия для качественной жизни людей. Непосредственно в самом поселке расположены бассейн, школа, детский сад, игровые площадки, спортивный центр. На расстоянии до 2 км находятся гастроном, аптека, библиотека, центр здравоохранения, детская поликлиника, еще одна школа. Соответственно создана комфортная среда, ничем не отличающаяся от привычной для финнов городской среды.
Еще один не менее масштабный поселок – Plachta III – расположен рядом с городом Храдок Кралов, Чехия, и объединяет на своей территории как малоэтажную застройку (5 домов на 138 апартаментов), так и ряд односемейных домов. Период строительства этого поселка – 2007-2009 гг. Магнитом, обуславливающим привлекательность проживания в нем и предполагающим формирование внутренней однородной социальной среды, является ипподром. В качестве дополнительной инфраструктуры рассматриваются теннисные корты. Так как этот поселок расположен в непосредственной близости от города, то иной, ориентированной специально на жителей, социальной инфраструктуры проект не предполагает. Все социально-бытовые, торговые и культурно-развлекательные объекты находятся в центре городе, с удобной транспортной доступностью на личном и общественном транспорте.
В 3 км от города Гилфорд, Великобритания, на площади в 230 га расположен еще один новый крупный поселок на 525 домов – Queen Elizabeth Park. Это уже минигород-спутник, в котором могут проживать свыше 2500 жителей. Размер поселения диктует необходимость наличия серьезных инфраструктурных элементов, а близость к городу – присутствие офисного центра, тем более что тенденция сближения мест работы и проживания является крайне актуальной сегодня на Западе. Кроме офисного центра здесь расположены общественный и медицинский центры, фитнес-центр, ясли, супермаркет.
Не менее требовательны к социальной, культурной и оздоровительной инфраструктуре и покупатели загородной недвижимости, располагающейся в некотором удалении от городов. Например, проект строительства загородного поселка эконом класса Les Jardins de Saint Benoît на 171 односемейный дом и таунхуас (площадь объектов – 46-173 кв. м), в 40 км от города Сен-Лоран-де-ла-Кабрерис во Франции, строительство которого должно начаться в 2009 г., предусматривает наличие ресторана, бара, спа, спортивной инфраструктуры, в том числе теннисных кортов, парки и детские площадки.
К услугам жителей поселка Taunusside, расположенного в 15 минутах движения автотранспортом от города Франкфурт, Германия, есть парк, детские площадки и общественный павильон непосредственно в поселке, а также детский сад, школы, супермаркеты, спортивные сооружения и рестораны в зоне 15 минутной пешеходной доступности от него. На территории поселка расположены подземная и гостевая парковка. Сам поселок, построенный в 2003-2007 гг., объединяет 43 кондоминиума (4-х этажные дома) и 74 односемейных дома.
В 5 минутах транспортной доступности находятся магазины и службы бытового обслуживания другого поселка – Briery Meadow, расположенного в шотландской области Лотиан, состоящего из 60 односемейных домов и дуплексов. Среди объектов, расположенных непосредственно на территории комплекса – детские площадки. Строительство этого поселка было завершено в 2007 г.
Из небольших камерных поселков интересен пример местечка DUBOVÝ MLÝN близ города Прага. Поселок, построенный в 2004-2005 гг., имеет 17 домов класса элит. Главными инфраструктурными доминантами в нем являются собственный парк и озеро. Поскольку поселок расположен недалеко от аэропорта и центра города, то в повседневной жизни его жители могут пользоваться инфраструктурой вне зоны проживания, которая, тем не менее, создана в поселке. Характерной чертой этого поселка является, помимо небольшого размера, его элитность. Она, с одной стороны, накладывает ограничение на предоставление всеобщего доступа к созданной инфраструктуре, что делает ее экономически не выгодной В то же время у жителей таких поселков уже есть соответствующие их статусу и кругу общения традиционно посещаемые рестораны, фитнес-клубы и др., и такие клиенты неохотно идут на смену привычной обстановки времяпрепровождения. От места загородного проживания они, скорее, ожидают камерности, безопасности, изыска, уникальности. Т. е. здесь необходим совершенно иной подход и оценка полезности при принятии решения о включении объектов социальной инфраструктуры в концепцию поселка. Например, анализ инфраструктурной обеспеченности дорогих загородных резиденций в США, продемонстрировал отсутствие в них таких элементов как эллинг для обслуживания и хранения яхт и катеров, фитнес-клубы: минизал для фитнеса оборудован в каждом доме, а техническое обслуживание яхт и катеров осуществляется компанией, продавшей их.
Другой пример. Инфраструктура построенного в 2005-2007 гг. элитного поселка на 58 эксклюзивных резиденций площадью 350-850 кв. м Meisho Hills рядом с городом Марабелла, Испания, ограничивается тремя spa-центрами с бассейнами, саунами и парком. Вся активная ночная и дневная жизнь протекает в самом городе.
Таким образом ограниченность набора инфраструктуры характерна именно для сегмента поселков самой высокой ценовой категории. Для сравнения, небольшой поселок эконом-класса Klánovický les на 26 сблокированных домов площадью 110-112 кв. м в пригороде Праги имеет поблизости такие обязательные элементы инфраструктуры как начальная школа, детский сад, магазины, т.е. все то, что позволяет людям чувствовать себя комфортно, обеспечивает удовлетворение их первейших социально-бытовых нужд.
Современные подходы к формированию инфраструктуры за рубежом не подразумевают единых требований к ее наполнению. Это среда, и как любая среда, она зависит от внешнего окружения и потребительских привычек населения.
Во всех рассматриваемых поселках инфраструктура хорошо развита: есть школы, детские сады, магазины, рестораны, спортивные сооружения, а также, зачастую, офисы, церкви и др. Однако стоит отметить, что большинство коттеджных поселков в Европе создается рядом с уже застроенными малоэтажным жильем территориями и зачастую являются их частью. Жители вновь создаваемых поселков пользуются инфраструктурой всего малоэтажного района, так что при строительстве домов в дополнение к уже развитой территории, большое количество объектов инфраструктуры строить не требуется. Значительные территории (иногда до 50% площади земельного участка) отводятся под открытые пространства и парковые зоны. Неотъемлемая составляющая современного поселка – вело- и пешеходные дорожки. Поселки на удалении от городов, без развитой инфраструктуры – не распространены.
В то же время существуют поселения элит-класса, с малым количеством домов и ограниченным набором инфраструктуры. Они могут располагаться вдалеке от населенных территорий. Им присуща уникальность концепции. Например, это может быть поселок вокруг средневекового замка или для людей предпенсионного возраста. Это дорогое жилье, обладающее уникальными характеристиками.
Инфокейс
Сочетая в себе роскошный интерьер и цивилизованные условия для проживания отели Таиланда стоят недорого, однако обслуживание находится на высоком уровне. Цена проживания в отеле зависит в первую очередь от местонахождения отеля – лучшие отели Таиланда находятся в зоне береговой линии и проживание в них обойдется значительно дороже.
