|
|
|
|
|
|
|
|
|
Инвесторы берут столицу в кольцо. Новых городов
|
|
|
|
|
|
Жилье за МКАД возводится все активнее: как известно, тут
строятся целые города. На сегодняшний день есть несколько
грандиозных проектов: Рублево-Архангельское, Большое Домодедово
и проект под «зашифрованным» названием А-101. Все они пока
существуют только на бумаге, а сроки их реализации исчисляются
не годами, а десятилетиями. Рассуждать об успешности подобных
проектов пока нереально, но концепции уже существуют и позволяют
судить о многом. Например, о планировочных решениях, архитектурных
принципах, инфраструктуре и путях решения транспортной проблемы.
Словом, хочется понять, будут ли удобны для жизни новые города-спутники
и можно ли рассчитывать, что нынешние девелоперы не станут
повторять опыт отечественного индустриального домостроения
1970-х годов? Идея города-спутника не нова. В советское время
такие поселения создавали прежде всего для военных и ученых.
На территории Подмосковья существует множество городков, выросших
вокруг крупных промышленных предприятий.
Основная градостроительная идея современных проектов несколько
иная. Они универсальны и не предназначены создавать жизненную
среду для представителей конкретной профессии или рода деятельности.
Авторы проектов декларируют, что новые города станут максимально
комфортным местом для жизни, где есть не только социально-бытовая
инфраструктура, но и офисы с предприятиями. То есть будут
созданы все условия, позволяющие жить в городе, не выезжая
за его пределы.
Подобных поселений очень много на Западе: именно они нередко
являются культурными, образовательными, научными и административными
центрами. Безусловно, что у малых городов большое будущее
и в России, где дальнейшее разрастание мегаполисов грозит
глобальным ухудшением качества жизни.
Победить центробежные силы
Как показывает опыт, жизнь в удаленных от столицы городах
предполагает совершенно иной, нежели в России, менталитет.
В США и Европе жилье не является ни роскошью, ни дефицитом,
поэтому люди постоянно переезжают с места на место, если того
требует род деятельности или цели бизнеса. Готовы ли наши
соотечественники к постоянной смене квартир, учитывая высокую
стоимость недвижимости и, главное, российский «оседлый» менталитет?
Едва ли. Тем более что ни государство, ни большинство предприятий
не возьмутся покрывать расходы на приобретения жилья. Это
означает, что возможности для желающих обосноваться в Большом
Домодедове или Рублево-Архангельском равны для всех независимо
от того, планируют ли там работать новые жители.
Поэтому никакая инфраструктура, никакие рабочие места не заменят
мегаполиса с его статусом делового центра. Хорошо, что малые
города, которые начинают возводить сегодня, расположены гораздо
ближе к границе столицы, чем, например, Солнечногорск, Серпухов,
Волоколамск, Дмитров и пр., жители которых вынуждены тратить
непозволительно много времени на ежедневные путешествия на
работу в Москву и обратно. Транспортная проблема стала главной
бедой — она обязательно коснется жителей того же Большого
Домодедова. Насколько продумано решение этой проблемы при
создании новых проектов?
Просто расширением существующих трасс и строительством новых
магистралей положение не исправить. Как известно, существует
закономерность: чем плотнее застройка, тем проблематичнее
перемещение по городу. Иначе говоря, жители 20-этажных домов,
сосредоточенных на небольшой территории, практически обречены
на ежедневное стояние в пробках. Потому что по отношению к
численности населения площадь автодорог всегда меньше, чем
при малонаселенной (например, коттеджной) застройке. Даже
если трасса, ведущая из Домодедова в Москву, будет достаточно
широкой, это не решит всех проблем: они начнутся буквально
при выходе из подъезда.
Это одна из причин, по которой многие специалисты и архитекторы
сейчас призывают отказаться от идеи создания человеческих
«муравейников». Традициям отечественного домостроения 1960–1970-х
годов стоит противопоставить новые и удобные принципы планирования.
Насколько они учтены в новых проектах?
Мы пытались получить подробные сведения по затронутым проблемам,
обратившись к проектировщикам, архитекторам и консультантам
трех крупнейших проектов. В пресс-службе компании «Коалко»,
занимающейся реализацией проекта «Большое Домодедово», в получении
информации нам отказали. Зато в компании «Масштаб» предоставили
комментарии о проекте А-101. Есть мнения специалистов и об
уже хорошо известном Рублево-Архангельском. Выводы, сделанные
в результате анализа предложенных материалов, легли в основу
статьи.
Эконом-класс, удобный для жизни?
Вот какая картина сложилась благодаря изучению многочисленных
публикаций, посвященных проекту «Большое Домодедово». Его
строительство продлится семь лет, за которые будет возведено
12 млн кв. м жилья, из которых около 11 млн кв. м придется
на эконом-класс и около 1 млн кв. м — на бизнес-класс.
Закономерно, что при таком соотношении площадей новый город
включили в проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам
России». Генеральный директор компании «Коалко» Владимир Барулин
рассказывает: «Мы как девелоперы видим свою задачу не в строительстве
комплекса зданий, инженерных сетей и дорог, а в формировании
сбалансированной городской среды, комфортной для проживания,
работы и отдыха». По его же словам, общий объем необходимых
инвестиций составляет около 300 млрд руб. (более $11 млрд).
Каким образом распределятся инвестиции? Руководитель администрации
городского округа Домодедово Дмитрий Городецкий отмечает,
что около 70 млрд руб. (около $2,6 млрд) пойдет на инженерные
сети и социальную инфраструктуру: «Фактически появится новый
городской агломерат с населением более 450 тыс. человек. Мы
ожидаем, что будет возведено девять микрорайонов, более 400
тыс. кв. м торговых площадей, 300 тыс. кв. м офисов, 1,5 млн
кв. м образовательных учреждений, 100 тыс. кв. м спортивных
и 150 тыс. кв. м медицинских зданий и сооружений».
Какие выводы позволяют сделать данные об инфраструктуре нового
города? К примеру, 400 тыс. кв. м торговых площадей — много
или мало? Если брать показатели по Москве, то сегодня на каждую
тысячу жителей здесь приходится около 200 кв. м торговых площадей.
В крупнейших городах Европы этот показатель вдвое выше. Если
план Большого Домодедова реализуют в полной мере, получится
около 1 тыс. кв. м площадей на тысячу жителей — в пять раз
больше, чем в Москве. Заметим, речь не идет о туристическом
центре. Тогда к чему такой акцент на коммерческих постройках?
Неужели многочисленные магазины и офисы будут востребованы,
а среда станет гармоничной?
Впрочем, создатели проекта уповают на то, что Большое Домодедово
сделается центром двухмиллионного подмосковного мегалополиса,
который расположится вокруг оси «Подольск–Домодедово–Рамен-ское».
Это большой плюс, поскольку в этом случае город станет удобно
посещать жителям многих прилегающих районов. К тому же проект
развернется вдоль Каширского шоссе и трассы М4 «Москва–Дон»
и будет представлять собой чередование жилой застройки и высокотехнологичных
промзон. Люди наконец-то смогут работать недалеко от дома
и жить в экологически благоприятной среде и в комфортных новых
домах. Пока в России таких условий почти нигде не создано.
Говорить о конкретных очертаниях проекта сейчас не приходится.
В этом убеждают различные информационные материалы. Например,
такие: «В ходе реализации проекта планируется построить четыре–пять
новых дорог и шесть–семь транспортных магистралей. Рассматривается
и идея проложить из нашего города в Москву линию скоростного
трамвая». Конечно, при таких формулировках странно интересоваться,
где пройдут дороги. Будут ли это широкие магистрали, разделяющие
плотно застроенные кварталы много-квартирных домов? Вероятно,
окажется именно так, поскольку Большое Домодедово рассчитано
на дешевое жилье, которое имеет тенденцию к уплотненному расположению
и повышенной этажности. Но делать окончательные выводы рано.
Все дело — в ландшафте
Если описывать будущий город А-101 в Ленинском районе языком
цифр, то образ будет таков. Появится несколько новых поселений,
рассчитанных в общей сложности на 300 тыс. жителей, а также
около 100 тыс. новых рабочих мест, причем 40 тыс. из них придется
на бизнес-парк. Как известно, инфраструктура немыслима и без
социальных объектов. На территории А-101 намечено возвести
более 60 школ, 150 дошкольных учреждений, 20 поликлиник и
две–три больницы. Как видим, проект гигантский, поэтому и
рассчитан он на 30–50 лет.
Но главное, что привлекает внимание при изучении проекта,
— его оригинальная концепция. Одной из ключевых идей является
гармония природного пейзажа и застройки. Условно город делится
на три части: восточную, прилегающую к Бутову, северную (рядом
с Теплым Станом) и юго-восточную — в долине рек Незнайки и
Десны. Независимо от зоны освоения разработан общий подход
к планировке территории. «Жилые кварталы будут сформированы
существующими или проектируемыми зелеными коридорами. Такое
естественное зонирование ландшафта ограничивает размер кварталов
и подчеркивает их индивидуальный характер. Волнообразные улицы
с пешеходными дорожками, зелеными газонами и деревьями, посаженными
вразброс, сформируют естественный пейзаж, словно созданный
природой», — рассказывает директор департамента проектирования
управляющей компании «Масштаб» Катя Моссин. Если подобная
концепция действительно воплотится в жизнь, мы станем свидетелями
принципиально нового для России подхода к строительству городов.
Стоит оценить отсутствие навязчивого желания подчинить природу
примитивным принципам урбанистического планирования, навязчиво
проявляющим себя уже три столетия.
Впрочем, отсутствие прямолинейной геометрии не отрицает логичности
в расположении районов. Планировка жилых кварталов формируется
вокруг четырех градообразующих элементов, определяющих стиль
жизни каждого района. На севере таким акцентом станет городской
бульвар. Он послужит основной осью, проходящей через жилые
районы, свяжет их с объектами инфраструктуры. Бульвар одновременно
совместит в себе функции транспортного коридора и места расположения
коммерческих объектов. По замыслу должна получиться красивая
улица с магазинами, ресторанами, кафе.
Восточные территории предполагается застраивать домами большой
и средней этажности. Эти места будут напоминать спальные районы
Москвы и Подмосковья, ничего принципиально нового в концепции
этой части города мы скорее всего не увидим. Разве что природная
среда тут должна выигрывать по сравнению с той, что сложилась
на большинстве столичных окраин.
Ключевым объектом, объединяющим не только восточный сектор,
но и весь проект, станет Центральный парк площадью 160 га.
К нему подведут удобную для всех жителей А-101 сеть автодорог,
общественных, прогулочных и велосипедных дорожек (последние
зимой превратятся в лыжные трассы). Лесной массив с паутиной
ручьев, находящихся на территории парка, авторы проекта считают
уникальным и намерены превратить его в своеобразный экологический
каркас будущей территории.
Ценность западных территорий — в богатом природном рельефе.
Его создают три холма, огибаемые двумя реками. Это место —
одно из самых красивых, поэтому оно выбрано для дорогих жилых
районов. Рассматривается возможность размещения на берегу
Десны вилл с природными террасами и красивыми панорамными
видами на леса и долину.
Южные земли А-101, максимально удаленные от Москвы, окружены
и защищены лесами, что придает им характер уединенной сельской
местности. Их собираются застроить коттеджными поселками,
резиденциями, а также рекреационными комплексами. Сейчас тут
существует несколько дачных поселков и мелких деревень, включая
Яковлево и Кувекино.
Проект предусматривает расширение основной трассы — Калужского
шоссе — и всех межпоселковых дорог, а также строительство
дублера МКАД — трассы Солнцево–Бутово–Видное. Так что в итоге
площадь дорожного полотна района должна увеличиться в два
раза.
Еще один оригинальный план связан с созданием линий скоростного
трамвая, связывающих новый город с тремя станциями московского
метрополитена. В перспективе предполагается проложить рельсовую
дорогу, которая протянется до международного аэропорта «Внуково».
Так что из всех проектов, которые будут реализованы в ближайшие
годы, именно А-101 кажется наиболее привлекательным в транспортном
отношении.
Рублево-Архангельское: в тени светлой перспективы
По замыслу Рублево-Архангельское является первым в России
частным городом, который намерена построить компания «Нафта-Москва».
Для реализации проекта несколько лет назад она начала скупать
земли в пойме Москвы-реки в районе деревень Архангельское,
Гольево и Захарково, которые расположены вдоль Новорижского
шоссе. Общая площадь, отведенная под застройку, составляет
около 430 га. За пять лет тут возведут 2,7 млн кв. м элитного
жилья и полный инфраструктурный комплекс, включающий бизнес-центры,
магазины, образовательные и развлекательные учреждения. Стоимость
проекта на сегодняшний день оценивается в $3 млрд.
Каковы достоинства Рублево-Архангельского? Начальник отдела
проектов компании «Терра-недвижимость» Надежда Гребенникова
рассказывает: «Мегапроект отличается удачным местоположением.
Он находится между Рублев-ским и Новорижским шоссе, недалеко
от МКАД. При этом шум кольца не будет мешать жителям. К городу
сделают несколько подъездов, в том числе и с Новой Риги, которую
скоро соединит с центром Краснопресненский прос-пект. Несомненным
преимуществом считается и расположение на воде».
Конечно, когда проект существует только в виде макета и видеоролика,
сложно оценить его объективно. Нельзя понять и грядущих проблем
жителей городка, который появится не раньше чем через пять
лет. Однако рассуждать, опираясь на аналогии, вполне разумно.
Автономных городов в Подмосковье не возводили очень давно:
подобный опыт имел место только в советское время при совершенно
другой экономической ситуации.
Развивая эту мысль, Н. Гребенникова рассуждает: «На данный
момент ни один из заявленных мегапроектов не реализован, поэтому
можно только предполагать, какие просчеты допустят строители.
В России пока не велось комплексного освоения территорий,
зато есть примеры больших коттеджных поселков. Иногда девелоперами
овладевает жадность, тогда они начинают совершать ошибки —
например, уменьшают площади участков после утверждения архитектурной
концепции, увеличивают площади домов, отказываются от некоторых
или от всех объектов инфраструктуры. Эти недочеты не всегда
видны тем покупателям, которые еще не жили за городом, но
консультанты и опытные домовладельцы сразу это замечают.
Варианта развития событий два: либо поселок будет продан и
после заселения начнется отток жильцов, либо медленные продажи
превратят его в долгострой и похоронят сразу. Концепция застройки
должна быть принята изначально и впоследствии претерпевать
лишь незначительные изменения».
Насколько вероятно неблагоприятное развитие ситуации применительно
к проекту Рублево-Архангельского? «За мегапроектами, заявленными
на рынке, стоят очень крупные девелоперы, соответственно,
и большие деньги, — продолжает Н. Гребенникова. — Речь идет
о миллиардных инвестициях. Риски очень велики, поэтому эти
компании проделывают поистине колоссальную работу: нанимают
в штат профессионалов, параллельно привлекают самых сильных
подрядчиков и консультантов рынка, активно сотрудничают с
иностранными экспертами, изучают опыт аналогичных зарубежных
проектов». Но как проект, существующий только на бумаге, воплотится
в жизнь, покажет время.
Опыт Америки в отечественном преломлении
Комплексное освоение больших территорий в Подмосковье — это
хороший знак. В современных условиях такой подход позволит
не только насытить рынок, но и создать на территории малых
городов комфортную для жизни среду.
Осваивая подобный опыт, мы следуем американским, а не европейским
традициям. Реализация грандиозных проектов с автономной инфраструктурой
оказалась подходящей для США, где, как и в России, существует
множество еще не освоенных территорий. Специалисты говорят,
что подобные проекты пользуются огромным спросом. В качестве
известного, получившего широкое освещение примера можно привести
проект Lake Las Vegas Resort Community в штате Невада стоимостью
$4 млрд. На 2,6 тыс. акров вокруг искусственного озера строятся
кондоминиумы, резиденции, отели, поля для гольфа, яхт-клубы
и казино.
Но опасения за судьбу будущих проектов в России все-таки существуют.
Не стоит забывать: несмотря на хорошее расположение и природные
красоты территорий, выбранных для новых городов, они будут
возводиться в чистом поле. Проектировщики и девелоперы утверждают,
что все три описанных выше проекта реализуются на тех направлениях,
где резервы существующих автотрасс далеко не исчерпаны. Таким
утверждениям трудно поверить. Допустим, Новорижское шоссе
позиционируется как самое комфортное и незагруженное. Те автомобилисты,
которым приходилось в выходные оказаться на этой трассе, наверняка
подтвердят: тут почти такие же пробки, как на соседней Волоколамке,
а то и Ленинградке. При этом большая часть многочисленных
коттеджных поселков Новой Риги еще не заселена.
Все это означает, что строительство малых городов целесообразно
только при планомерном развитии транспортной сети Подмосковья.
Ни один живой орган не способен работать без сосудов и капилляров
— ни один район города не в состоянии обеспечить жителям комфортное
существование без сети трасс, дорог, дорожек внутри кварталов.
Такую задачу в комплексе не потянуть ни одному инвестору:
она по силам только государству. Это подтверждает и опыт Запада,
где практически всегда в развитии пригородов участвуют власти
разных уровней — от муниципальных до федеральных. У нас такое
если и случается, то с большими оговорками и ограничениями.
Но пока помощь государства в развитии коммуникаций и инфраструктуры
не станет более ощутимой, никакие отдельные, даже очень привлекательные
проекты не удастся реализовать полностью. Мы будем обречены
на все те же отечественные болезни: некомфортную сверхплотную
среду, пробки и «убитые» дороги.
Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ, фото Игоря ПОРХОМОВСКОГО
www.m-2.ru
|
