|
|
|
|
|
|
|
|
|
Каковы этапы создания концепции
развития больших территорий?
|
|
|
|
|
|
Итак, компания приобрела в собственность
участок земли. Прежде чем приступать к подготовке концепции
развития территории, необходимо оценить ее с нескольких
точек зрения: природные ресурсы (леса, реки - все, что
может повлиять на привлекательность района), геодезия,
история развития, демографический баланс, транспортная
доступность, прогнозы развития объектов, окружающих
район. Все это повлияет и на концепцию освоения района,
и на инвестиционную привлекательность территории, и
на фазы освоения.
 После
того, как компания подробно оценила окружение своего
объекта, степень его влияния, необходимо провести маркетинговое
зонирование территории.
"На этом этапе можно обратиться к консультанту,
однако если у вас сильная команда, это можно сделать
самим, - говорит руководитель проектов жилой недвижимости
компании RDI Group Ирина Мошева. - Помните о том, что
каждая маркетинговая характеристика измерима. Каждый
участок вашей большой территории имеет некую оценку
с точки зрения. И всю территорию на карте можно покрасить
в разные цвета и какой-нибудь план каждой поставить.
Места получатся удачные и не очень удачные. Надо помнить,
что маркетинговый потенциал земельного участка для каждого
типа недвижимости, даже каждого типа жилья может быть
различен, даже с точностью до наоборот. Участок для
коммерческого объекта может быть непривлекателен для
жилья. Точно также участок для многоэтажного жилья не
привлекателен или менее привлекателен для малоэтажного
жилья".
Введение бальной системы оценки разных зон земельного
участка позволит создать единую картину, что где должно
на нем находиться. Итогом этого этапа должно стать сформировавшееся
у группы, работающей над проектом, первоначальное видение
территории.
Следующий этап - это так называемый best use. Best use
- это анализ территории с точки зрения ее наиболее эффективного
использования.
"Здесь уже точно надо нанимать внешнего консультанта,
потому что даже если вы на предыдущих этапах сделаете
первоначальный best use крупными мазками, нужно мнение
со стороны, - советует Ирина Мошева. - Хорошо, если
это будет иностранный консультант или консультант, который
может использовать ресурс иностранных градостроительных
институтов, компаний, потому что большие территории
имеют много особенностей, много зон, которые влияют
друг на друга".
Best use можно провести двумя путями: заказать best
use целого участка или, понимая, что где-то будет коммерческая
недвижимость
- и это очевидно - где-то будет жилье - и это тоже очевидно,
раздробить территорию на сегменты и разделить эту работу
между ми агентствами, специализирующимися на разных
форматах недвижимости. Последний подход представляется
более верным, поскольку сейчас на рынке нет консультантов,
которые могут сказать все относительно mixed use - все
консультанты узко специализированы.
Best use является первоначальной программой освоения
территории, в нем уже определены форматы недвижимости,
фазирование, есть первые цифры, в том числе первоначальный
обзор финансовой эффективности.
"Как показывает практика, эти цифры очень условны,
- предупреждает Ирина Мошева. - И здесь имеет смысл
не рассуждать, насколько они реальны, а внимательно
посмотреть: может быть, вы раньше не принимали во внимание
какой-то фактор, и именно из-за него цифры не оправдали
Ваших ожиданий".
После прохождения первых двух этапов маркетинговая концепция
должна быть изложена в словах, цифрах, фазах, сроках.
Оптимально, если группа, работающая над проектом, уже
представляет некое глобальное содержание проекта и видит
несколько вариантов развития этого содержания. Концепция
может быть изложена на 2-3 листах, к которым будет страниц
500 приложений.
Единая концепция освоения больших участков земли позволяет
в комплексе решать основные градостроительные задачи
и в то же время предоставляет свободу в выборе архитектурных
решений отдельных участков, экономическому обоснованию
тех или иных объектов, учитывает рыночную конъюнктуру
на различных этапах реализации проекта, увеличивает
инвестиционную привлекательность строительства.
После этого необходимо провести визуализацию концепции
развития участка, мастер-планирование. Мастер-план как
основной принцип генерального планирования территории
регламентирует ключевые градостроительные вопросы: расположение
основных объектов, функциональное зонирование территории,
плотность застройки, необходимые объекты инфраструктуры,
общую концепцию ландшафтного дизайна.
Основные градостроительные направления мастер-плана:
строительство жилья; прокладка коммуникаций (газопровод,
водопровод, канализация, электричество и др.); создание
полноценной инфраструктуры (социальной (школы, больницы,
аптеки, медпункты, детские сады, филиалы ВУЗов); торговой
(торговые центры, магазины); развлекательной и спортивной
(развлекательные центры, рестораны, спортивные комплексы,
стадионы); коммерческой (офисные центры, гостиницы,
складские помещения); транспортная стратегия (строительство
новых дорог, реконструкция существующих трасс, введение
общественного транспорта); экологическая стратегия,
которая учитывает существующие природные условия и предусматривает
новые, рукотворные, элементы ландшафта.
Архитектурная часть проекта, разумеется, может быть
разной степени проработки, зависящей, в первую очередь,
от целей, которые преследует девелопер. Девелоперская
компания может предполагать самостоятельно застраивать
участок, впоследствии управлять им или же ее цель -
подготовить участок, провести коммуникации, создать
проектное решение, а затем продать его территорию или
вступить в какие-то отношения с другими участниками
рынка. Это решение может повлиять на многое, в том числе
на плотность жилья, на его формат и класс и т.д.
На этом этапе также очень важно подготовить сценарии,
описывающие, как различные элементы мегапроекта будут
влиять друг на друга.
"Если строить сначала малоэтажное жилье, затем
многоэтажки, потом инфраструктуру - это один сценарий,
одна финансовая эффективность. Если строить сначала
многоэтажку, потом инфраструктуру и только потом малоэтажку
- это другой вариант развития событий, - объясняет Мошева.
- Соответственно капитализация, стоимость участка и
какие-то показатели, которые вы хотите мерить постоянно,
будут меняться. Здорово, если у вас будет модель, которой
можно управлять, но это достаточно сложный многофакторный
анализ и поэтому это, скорее всего, будут именно сценарии,
нежели манипуляция какими-то цифрами".
Стратегия поэтапного освоения гарантирует удобство проживания,
инвестиционную привлекательность проекта и полноценное
развитие жилого сообщества на любом этапе - дороги,
коммуникации, социальные, культурные объекты и другие
элементы инфраструктуры создаются параллельно с застройкой
и продажей недвижимости и учитывают ежегодный прирост
населения.
Сама идея, определяющая самобытность проекта, может
возникнуть на разных этапах. Иногда бывает, что при
первом взгляде на участок, возникает идея, что здесь
должно быть, и в таком виде проект и доходит до стадии
планировки. Бывает и совершенно противоположная ситуация:
по мере прохождения проекта от стадии к стадии идеи
его развития предлагаются и по разным причинам исключаются,
пока, наконец, не будет найдет оптимальный маркетинговый
ход. Однако специалисты советуют: уже на начальных этапах
строителю, проектировщику, девелоперу, инвестору надо
детально определить роли и договориться о содержании
проекта. Это не значит прописать всю концепцию, но определить
10 основных принципов развития территории, которые не
должны меняться, необходимо. В противном случае при
кардинальном изменении концепции на очередном этапе
плоды деятельности группы на предыдущих стадиях, а значит,
время и ресурсы, потраченные на них, будут выброшены
на ветер.
www.lowbuild.ru
При
использовании материалов ссылка на портал об "Малоэтажное
строительство в России" обязательна
|
