|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Елена Николаева, президент НАМИКС:
"ТАУНХАУС - ДЛЯ ЖИЗНИ, МОНОЛИТНЫЕ ВЫСОТКИ - ДЛЯ РАБОТЫ"
|
|
|
|
|
|
Современное состояние и тенденции развития малоэтажного
строительства в России
В девяностых годах прошлого века государство практически
полностью устранилось от решения самой болезненной для общества
проблемы - жилищной. Последствия этого мы наблюдаем и сегодня.
В 2000 году было сдано в эксплуатацию всего-навсего 30 млн
кв.м - по 20 сантиметров на душу населения. В новом веке строительный
комплекс, по мнению его руководителей, сумел восстановиться
и начал набирать обороты. Реализация Нацпроекта "Доступное
и комфортное жилье - гражданам России" дала необходимый
импульс для поиска разумного выхода из сложившейся ситуации,
позволила увидеть стратегическую перспективу достижения поставленных
целей.
Жилой фонд насчитывает сейчас примерно 3 млрд кв. м. За период
с 2008 по 2025 год надо ввести не менее 2 млрд кв. м жилья,
к 2015 г. обеспечить 1 кв. м на душу населения и в дальнейшем
не опускать эту планку. Мониторинг реализации нацпроекта показал,
что в 2006 г. сдано жилья на 15% больше, чем в 2005 г., но
по экспертным оценкам, до 90% ввода достается всего 14% высокообеспеченных
семей. Поэтому необходимо серьезнейшим образом думать уже
о доступности собственного или наемного комфортного жилья
для семей всех социальных групп.
И именно в этих условиях Программа массового малоэтажного
строительства становится весьма перспективной и приобретает
большой потенциал. Во всех развитых странах подавляющее большинство
людей проживают в таунхаусах, коттеджах, малоэтажных домах.
В монолитных высотках в основном работают - в них располагаются
административно-офисные центры.
Россия довольно долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями,
форсируя строительство панельных и монолитных многоэтажек.
Между тем, у малоэтажной застройки очевиден ряд преимуществ:
благоприятная экологическая обстановка, обеспечение необходимой
инфраструктурой - одновременно с возведением жилых домов строится
необходимое количество детских садов, школ, поликлиник, торговых
центров; единая архитектурная концепция; психологический комфорт
для жителей.
Проект "Свой дом" партии "Единая Россия"
Сегодня одним из ключевых путей преодоления жилищного кризиса
в России власти избрали как раз развитие малоэтажного строительства.
Все, наконец, поняли, что именно оно может оказаться для России
выходом из тупика. Земель в стране много, а застроен едва
ли 1% из них. Многоквартирные дома строить долго и хлопотно,
нужна масса разрешений, согласований, требуется строительство
сложной инфраструктуры. А малоэтажная застройка (хотя бы,
до 3 этажей) может создаваться в уведомительном порядке.
А если в соответствии с идеями президента крупные города будут
предоставлять земли под такое строительство и компенсировать
затраты на проведение инфраструктуры, то, разумеется, застройщики
смогут создать дешевое жилье.
Очевидно, что для самих застройщиков развитие малоэтажного
строительства крайне выгодно. Ведь если при обычной застройке
у них уходит на цикл строительства 5 лет, то в этом случае
будет уходить год, а то и меньше. Соответственно, оборачиваемость
капитала становится быстрее и годовая рентабельность выше.
Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются
строительные риски: за один год ситуация на рынке не изменится
так, как за пять.
Уже сегодня в пригородах таких мегаполисов, как Москва и Санкт
Петербург, спрос на малоэтажное жилье значительно превышает
предложение. Это связано с тем, что застройщики еще не успели
отреагировать на этот спрос и выйти на серьезные объемы строительства
в этом сегменте.
3 июля 2007 г. была создана организация, призванная стать
своего рода площадкой для согласования множества волнующих
нас всех вопросов - "Национальное агентство малоэтажного
и коттеджного строительства" (НАМИКС). Учредительное
собрание состоялось в Государственной думе РФ при поддержке
Администрации Президента РФ и фракции "Единая Россия".
Это некоммерческое партнерство, созданное по инициативе бизнес
структур, а не государства, - по сути своей, платформа для
общения и взаимодействия с властью по вопросам малоэтажного
и коттеджного строительства. НАМИКС выступает как оператор
Программы малоэтажного строительства в рамках содействия реализации
приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное
жилье - гражданам России" и проекта "Свой дом",
разработанного партией "Единая Россия".
Нормативно-правовое регулирование малоэтажного строительства
В 2007 г. в соответствии с Национальным проектом "Доступное
и комфортное жилье - гражданам России" предстоит обеспечить
ввод 56,3 млн кв. м жилья. По оперативным данным Росстата
и субъектов РФ, в январе - марте 2007 г. введено 9,5 млн кв.
м, что составляет 151,1% к аналогичному периоду прошлого года.
Для дальнейшей успешной реализации проекта необходимо совершенствовать
нормативно-правовое регулирование градостроительной деятельности
в целях жилищного строительства.
С 1 января 2008 г. вступают в силу нормы Градостроительного
кодекса РФ, требующие обязательного наличия утвержденных документов
территориального планирования.
Органам местного самоуправления необходимо их иметь. Поэтому
требуется скорейшая разработка и утверждение таких документов.
Одна из важнейших задач, которую должно решить строительное
сообщество, - создание системы национальных стандартов и стандартов
организаций. По нашему мнению, необходимо осуществить ревизию
СНиПов, СП, ТСНов и т.д. и, перенеся из них обязательные требования
по безопасности в технические регламенты, оставить требования
добровольного применения. Такие нормативы впоследствии станут
доказательной базой для подтверждения соответствия техническим
регламентам. Сами технические регламенты как наиболее консервативная
и относительно небольшая часть системы технического регулирования
в строительстве вполне могут приниматься федеральными законами.
Фактически, в ряде подготовленных проектов постановлений правительства
предлагается механизм государственной поддержки в виде:
- предоставления государственных гарантий Российской Федерации
по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных
участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной
инфраструктуры в целях жилищного строительства;
- предоставления субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации
на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным
в российских кредитных организациях для обеспечения земельных
участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой;
- предоставления субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации
на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов
массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.
Выработаны критерии, которым должны соответствовать пилотные
инвестиционные проекты.
Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования
и накопительных схем приобретения жилья
Обеспечение граждан доступным жильем правительство считает
одним из приоритетных направлений своей деятельности. Однако
не все властные инициативы благотворно сказываются на развитии
рынка.
Так, Национальный проект "Доступное и комфортное жилье
- гражданам России" предусматривает поддержку и бюджетное
финансирование исключительно ипотечных схем приобретения жилья.
Другие формы в нем попросту не упоминаются. К сожалению, ничего
не сказано о государственной поддержке отечественных производителей
стройматериалов. Между тем, мощности заводов, изготовляющих
цемент, утеплительные материалы и др., фактически на пределе.
К тому же налицо крайне низкая производительность труда. Отрадно
отметить, что Министерство экономического развития и торговли
проводит большую работу по снижению таможенных пошлин на ввоз
отдельных видов строительной техники и оборудования (в том числе и некоторые виды складского оборудования, например, гидравлические тележки), не производящихся
в РФ. Эта мера должна стимулировать модернизацию производства
строительных материалов в России.
Значительно затрудняют работу недостатки действующего законодательства
и, в первую очередь, пакета законов о доступном жилье. Участники
рынка имеют немало претензий к Жилищному и Градостроительному
кодексам, Закону № 214 "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов...", а также Закону "О жилищных
накопительных кооперативах". Последние два фактически
прекратили привлечение средств граждан в жилищное строительство
по долевым и накопительным схемам. С другой стороны, введение
в действие "жилищного пакета" должно было сопровождаться
принятием еще порядка 200 нормативно-правовых актов разъясняющего
и дополняющего характера. Однако эта работа ведется достаточно
медленно. Например, до настоящего времени не определен федеральный
уполномоченный орган, призванный контролировать долевое строительство.
Система ипотечного страхования, функционирующая сегодня в
нашей стране работает недостаточно эффективно. Если доля жилья,
приобретенного с помощью ипотеки, составляет у нас 2%, то
в Казахстане, например, - больше 50%. В России, как и там,
необходимо учредить государственную компанию, которая будет
специализироваться на ипотечном страховании. В этом случае
ипотека станет более доступной.
Одним из факторов, препятствующих развитию ипотеки в России,
является отсутствие "длинных" денег. Никак не задействованы
на рынке средства государственного и негосударственных пенсионных
фондов, а также резервы страховых компаний. Кроме того, определенные
надежды есть и на зарубежные кредитные организации, которые
будут все активнее осваивать наш рынок, в том числе выкупая
наши банки.
Новые технологии малоэтажного строительства
Разработанные и реализованные в 90-х годах XX в. программы
структурной перестройки в отрасли производства строительных
материалов, а также мероприятия по реализации "Концепции
развития приоритетных направлений промышленности строительных
материалов и стройиндустрии" и региональных программ
позволили осуществить перепрофилирование действующих предприятий
на выпуск новых высококачественных видов продукции, пользующихся
спросом на отечественном рынке. Созданы новые производства
по изготовлению эффективных стеновых строительных материалов:
облицовочного и многопустотного кирпича и керамических камней,
изделий из ячеистого бетона, вибропрессованных стеновых материалов.
Организовано производство высокоэффективных теплоизоляционных
изделий из стекловолокна и природных минералов, сухих строительных
смесей, отделочных материалов из гипса, теплоотражающего и
теплосберегающего стекла, инженерного оборудования и другой
продукции. Интенсивно развивается производство светопрозрачных
конструкций, изделий из автоклавных и безавтоклавных ячеистых
бетонов, кровельных и гидроизоляционных материалов, плит пустотного
настила, изготавливаемых методом непрерывного формования.
Развитию отрасли способствовали принятые во многих регионах
Российской Федерации законодательные акты по налоговому стимулированию
производственной и инвестиционной деятельности, отработке
механизмов долгосрочного кредитования, созданию цивилизованного
рынка строительных материалов. Положительное влияние на развитие
предприятий оказывает приход в реальный сектор отечественной
экономики ряда зарубежных компаний. Однако вкладываемых в
настоящее время средств явно недостаточно для наращивания
необходимого технического потенциала.
Гипертрофированный расход энергетических и материальных ресурсов
в строительстве обусловлен в первую очередь нерациональными
конструктивными решениями жилых зданий, составляющих основу
существующего жилого фонда, и низкой теплоэффективностью ограждающих
конструкций (стеновых материалов). В свою очередь, энергозатраты
в производстве основных видов строительных материалов превышают
типичные для промышленно развитых стран в два и более раз.
Дополнительный вклад в проблему вносит традиционно низкое
качество строительства, обусловленное в большей степени субъективными,
чем объективными факторами. Приоритетные направления развития
отрасли:
- снижение энерго- и материалоемкости производства основных
видов строительных материалов на основе внедрения новой техники
и технологий;
- повышение качества и расширение ассортимента основных видов
строительных материалов, максимально готовых к употреблению;
- расширение сырьевой базы промышленности, в том числе за
счет освоения новых месторождений и расширения применения
вторичных и техногенных продуктов.
Технологий и инновационных решений существует великое множество.
Главное - убедить человека в том, что дом из новых материалов
не менее долговечен, чем, скажем, каменный или деревянный.
Производители уверяют, что срок службы, физическое старение
таких домов - минимум 50 лет. Кроме того, планируется, что
при доме существует участок земли, на котором в случае обветшания
старого всегда можно построить новый дом. Все вполне решаемо!
Малоэтажное деревянное строительство
Ни одна страна в мире, обладающая лесными богатствами, не
строит так мало домов из дерева, как Россия. Наибольшее использование
древесины в качестве основы при строительстве домов отмечается
в США (95%), Финляндии (90%) и Канаде (83%).
Строительство домов с использованием древесины за рубежом
включает каркасное домостроение, мобильные, мануфактурные,
модульные дома, дома из заводских элементов и сборных заготовок.
Лидерами по объему экспорта деревянных домов заводского изготовления
являются Канада, Финляндия и Швеция. Крупнейшие импортеры
деревянных домов заводского изготовления - Германия, США,
Норвегия и Канада. Действуют программы по экологичному строительству,
развивается заводское изготовление домов и использование в
строительстве клееной древесины.
В США и Канаде на государственном уровне приоритетным является
продвижение продукции деревянного домостроения на новые рынки,
особенно в европейские страны, Японию, Южную Корею и Китай.
Основными источниками финансирования строительства новых производственных
мощностей и модернизации действующих предприятий на 2004-2010
гг. должны являться внебюджетные средства.
В результате к 2010 г. прогнозируется рост объемов основных
видов строительных материалов, изделий и конструкций. Предусматривается
значительное увеличение доли выпуска конкурентоспособных видов
продукции.
Развитие деревянного строительства в Европе активно поддерживается
государством и, в первую очередь, вызвано стремлением к использованию
экологически безопасных материалов. Благодаря целенаправленной
государственной политике, потребление древесины в Финляндии
увеличилось вдвое за период 1978-1986 гг., так же увеличилась
доля древесины, используемой в конструкциях жилых домов, в
Германии за 1994-2000 гг. и в Великобритании за 1999-2004
гг. Национальные программы европейских стран нацелены на обеспечение
доли деревянных домов в жилом фонде стран ЕС на уровне 75-80%
к 2010 г. Деревянное домостроение в Японии полностью охватывает
рынок односемейных домов. С 2002 г. здесь наблюдается непрерывный
рост количества домов, который в 2004 г. достиг показателя
1,189 млн ед. А что же в России? Для нашей страны
также характерны тенденции мирового рынка деревянного домостроения,
до 2010 г. ожидается увеличение доли деревянных домов в жилищном
строительстве. Наиболее распространенными технологиями являются
строительство домов из массивной древесины; каркасное и панельное
деревянное домостроение. Представленные архитектурно-строительные
системы существенно различаются по стеновым материалам, качественным
характеристикам, особенностям производства, разнообразию архитектурных
решений, условиям возведения и степени заводской готовности,
продолжительности сборки дома, размеру усадки одного этажа
и стоимости 1 кв. м дома.
Единая система строительства деревянных домов у нас, в отличие
от развитых стран, на практике отсутствует, однако в 2006
г. на государственном уровне приоритетным все же названо панельное
деревянное домостроение. С 1990 по 2005 гг. количество индивидуальных
домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов,
возросло в 3 раза. 80% малоэтажного строительства в России
приходится на Центральный, Приволжский и Южный округа. По
прогнозам специалистов, тенденция роста данного сектора строительства
сохранится, так как спрос на индивидуальное жилье в несколько
раз превышает предложение. К основным факторам, препятствующим
развитию малоэтажного строительства в России, относятся: недостаточное
количество земельных участков, отсутствие документов территориального
планирования, отсутствие инженер
ной инфраструктуры и психологическая неподготовленность городского
населения.
Несмотря на схожесть климатических условий, Россия использует
в строительстве жилья в 20 раз меньше дерева, чем в Финляндии
или Швеции. Объем строительства домов с использованием древесины
в качестве конструктивного материала в 2005 г. составил 8,2%
в общем объеме введенного жилья и 20,5% в общем объеме малоэтажного
строительства. К 2010 г. планируется рост объема рынка деревянного
жилья в 2 раза с учетом изменившейся структуры доходов населения
и роста спроса на малоэтажное жилье. Важным шагом в развитии
данного сегмента жилищного строительства может стать активное
участие государства и развитие индустриального деревянного
домостроения.
Опыт возведения деревянных домов по различным архитектурно-строительным
системам позволяет изменять стоимость готовых сооружений для
разных социальных групп населения.
Себестоимость деревянной части дома составляет $140-240 на
1 кв.м жилья в зависимости от технологии и схем организации
производства. Снизить затраты на строительство позволяет поточное
изготовление деревянных домов.
Освоение крупных земельных участков под малоэтажное жилищное
строительство
Достичь гармонии между нашим желанием жить с городскими удобствами,
но при этом дышать свежим воздухом можно, именно развивая
строительство малоэтажных жилых микрорайонов с полной инфраструктурой.
Главная проблема тут - незаинтересованность муниципальной
власти вообще в любом новом проекте. И все разговоры на уровне
глав областей и даже президента зачастую остаются только разговорами.
Никакой поддержки от чиновников, даже в силу их прямых должностных
обязанностей, предприниматели не находят.
Но все же, как ни тяжело, а проблемы начали решаться. В ближайшее
время планируется принять законы, предусматривающие изъятие
не используемых по назначению земельных участков. Государство
намерено жестко контролировать соблюдение законодательства
по предоставлению участков под жилищное строительство. Для
упрощения процедуры строительных согласований и преодоления
коррупции с января 2007 г. заменено множество согласующих
ведомств единой государственной экспертизой. Скоро упрощению
подвергнутся и процедуры предоставления госгарантий по кредитам
на развитие территорий. Держателем гарантии станет один выбранный
на конкурсе банк-кредитор, который и будет выдавать ссуды.
Кроме того, Правительство РФ начало облегчать порядок перевода
земель аграрного назначения под индивидуальное жилищное строительство.
Пилотные проекты малоэтажной застройки стартовали в 16 субъектах
Федерации. Стоимость 1 кв. м этого жилья, по данным Минрегиона,
не должна будет превышать 17 тыс. руб. В малоэтажном строительстве
существенно увеличится доля использования древесины. А специальные
ипотечные программы дадут возможность использовать земельный
участок как залог для получения кредита на возведение индивидуального
дома.
Наконец, поправки, вносимые в закон "Об участии в долевом
строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости",
должны четко сбалансировать интересы застройщиков и соинвесторов.
Одновременно следует задуматься об ускорении создания новых
строительных регламентов и лицензировании деятельности застройщиков.
В России более 1,5 тыс. строительных компаний, и многие из
них ничего
не строят, а занимаются посреднической деятельностью либо
выполняют функции налоговой оптимизации. Удастся ли провести
все эти намеченные меры в жизнь и насколько они сработают,
покажет время. Одно понятно: чтобы избежать жилищной катастрофы,
государству придется предпринять огромные усилия - и по очищению
себя от коррупции, и по созданию технологически передового
строительства. Время простых популистских разговоров и обещаний
(вроде - каждой семье - по квартире к 2000 г.) - прошло.
|
